Дарственная на квартиру между родственниками

Если квартиру дарит близкий родственник (родитель ребёнку, бабушка внуку, брат сестре, супруг супругу), налог на доходы с подарка платить не нужно: такой доход прямо освобождён от налога (пункт 18.1 статьи 217 Налогового кодекса). Но расходы всё равно будут: нотариальное удостоверение договора, региональная такса нотариуса за правовую и техническую помощь и государственная пошлина за регистрацию права собственности в Росреестре. Если же подарок получает не близкий родственник (например, двоюродная сестра, племянник, зять, невестка, сожитель), одаряемый должен заплатить налог на доходы от стоимости квартиры, а это может быть значительная сумма.

В этой статье - только то, что связано с деньгами и родством: кто считается близким родственником для налога, сколько стоит сделка, когда налог всё же возникает и что произойдёт при последующей продаже. Пошаговый порядок самого оформления договора - в отдельной статье, здесь он не повторяется.

Кто считается близким родственником в налоговом смысле

Налоговый кодекс не придумывает собственного списка, а отсылает к Семейному кодексу. Освобождение от налога на доходы по подаркам действует, когда даритель и одаряемый - члены семьи и (или) близкие родственники по Семейному кодексу. Налоговая служба в разъяснениях на nalog.gov.ru перечисляет такой круг: супруги, родители и дети (в том числе усыновители и усыновлённые), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры (то есть те, у кого общие оба родителя или только один).

Освобождены от налога при дарении:

• родители - детям и дети - родителям;
• бабушки и дедушки - внукам и внуки - бабушкам и дедушкам;
• братья и сёстры, в том числе единокровные и единоутробные;
• супруги друг другу;
• усыновители и усыновлённые.

Не освобождены, хотя люди считают себя близкими:

• двоюродные братья и сёстры;
• дяди и тёти - племянникам, племянники - дядям и тётям;
• зять, невестка, тесть, тёща, свёкр, свекровь - они родственники по свойству, но не близкие родственники по Семейному кодексу;
• пасынки и падчерицы, отчим и мачеха, если они не усыновлены (их права наследования закон отдельно признаёт, но для освобождения от налога они не перечислены);
• бывшие супруги: после развода статус члена семьи теряется;
• сожители: если брак не зарегистрирован, они не члены семьи, хотя бы проживали вместе десятилетиями;
• друзья, соседи, коллеги и все остальные.

Отдельное внимание - сожителям. Налоговая служба прямо указывает, что без зарегистрированного брака люди не считаются членами семьи для целей освобождения. Подарить квартиру сожителю, не потеряв деньги на налоге, нельзя, и выходом бывает только регистрация брака до сделки или другая форма (например, завещание).

Что платит одаряемый-родственник

Несмотря на освобождение от налога на доходы, затраты есть всегда.

1. Нотариальная пошлина за удостоверение договора. Договоры дарения недвижимости между гражданами с 13 января 2025 года удостоверяет нотариус (статья 574 Гражданского кодекса). Государственная пошлина за нотариальное действие определяется статьёй 333.24 Налогового кодекса. По справочным данным на октябрь 2026 года, это 0,5 процента от кадастровой стоимости квартиры, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей; для членов семьи и близких родственников пошлина уменьшается вдвое (статья 333.38 Налогового кодекса). Например, для квартиры с кадастровой стоимостью 10 миллионов рублей полная пошлина упирается в потолок 20 000 рублей, а для близких родственников составит 10 000 рублей.

2. Региональный тариф нотариуса за правовую и техническую работу. Эта часть устанавливается нотариальной палатой региона, и скидка для родственников на неё не распространяется. В справочных публикациях встречаются примеры порядка 7 000-8 000 рублей, но в вашем регионе цифра может быть другой, поэтому узнавайте у нотариуса.

3. Государственная пошлина за регистрацию права в Росреестре. Платит одаряемый. Если кадастровая стоимость квартиры не превышает 20 миллионов рублей либо не определена, платят 4 000 рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса). За более дорогие объекты платить придётся больше. Льготы для близких родственников по этой пошлине нет, освобождены лишь отдельные категории (например, малоимущие граждане). Точную сумму для конкретной квартиры покажет калькулятор на сайте Росреестра.

4. Прочие расходы. Выписка из реестра недвижимости, технические документы, согласие супруга дарителя (если квартира нажита в браке), справка из управляющей организации. Обычно это небольшие суммы.

В совокупности типичная дарственная на квартиру между родственниками - это десятки тысяч рублей без налога. Для сравнения: продажа той же квартиры, особенно раньше трёх лет владения, может обойтись дороже.

Что происходит с налогом, если подарок получает не близкий родственник

Если квартиру получает человек, не входящий в круг близких родственников, одаряемый обязан заплатить налог на доходы физических лиц. Налоговая служба в региональных разъяснениях объясняет механизм так:

• налоговая база - кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января года, в котором право собственности зарегистрировано за одаряемым, а не рыночная цена и не цена, указанная в договоре;
• налог платит одаряемый, даритель налог не платит;
• ставка для налоговых резидентов - 13 процентов, для нерезидентов - 30 процентов; при превышении годового дохода 2,4 миллиона рублей на часть дохода свыше этой границы с 2025 года действуют повышенные ставки по прогрессивной шкале (по сообщению налоговой службы: 15 процентов для части дохода от 2,4 до 5 миллионов рублей в год; для более высоких доходов ставки выше);
• налог нужно рассчитать в декларации 3-НДФЛ, подать которую нужно до 30 апреля года, следующего за годом регистрации права, и уплатить налог до 15 июля.

Пример для иллюстрации механизма (цифры условные, не расчёт для вашей ситуации): если кадастровая стоимость подаренной квартиры 6 миллионов рублей, база для налога - 6 миллионов, а налог по действующей шкале составит порядка нескольких сотен тысяч рублей. Поэтому подарок от неблизкого человека иногда оказывается дороже покупки.

Нюанс: налоговая служба не освобождает от налога по формальному признаку, например, из-за того, что подарок «бесплатный». Освобождены только указанные категории. Поэтому, если дарение планируется между людьми, не являющимися близкими родственниками, стоит заранее рассчитать налог и сравнить его с другими формами: договором купли-продажи или завещанием. У каждого варианта свои последствия, и их лучше обсудить с нотариусом или налоговым консультантом до подписания.

Как подтвердить родство и избежать лишних требований налоговой

Нотариус при удостоверении договора проверяет родство по документам, и информация поступает в Росреестр, а оттуда может быть передана налоговой службе. Чтобы не получить требование о налоге, если родство подтверждено, стоит хранить:

• свидетельство о рождении одаряемого, где указан даритель (для родителя и ребёнка);
• свидетельство о браке (для супругов);
• свидетельства о рождении обоих сторон и их родителей (для братьев и сестёр, бабушек, дедушек и внуков);
• документы о перемене фамилии, если она менялась.

Если налоговая служба направила уведомление о налоге на доход от подарка, надо в ответ представить документы, подтверждающие родство. Обычно этого достаточно для снятия вопроса. Если одаряемый - иностранный гражданин или человек, постоянно живущий за границей, стоит отдельно проверить его налоговый статус: от него зависит и ставка.

Что дальше: налог при продаже подаренной квартиры

Освобождение от налога при получении не отменяет налог при последующей продаже. Если вы получили квартиру в дар и через какое-то время хотите продать, правила такие (статья 217.1 Налогового кодекса).

Срок владения для освобождения. Для имущества, полученного в дар от члена семьи или близкого родственника, минимальный срок владения - три года. Для имущества, полученного в дар от других лиц, - пять лет. Если на день регистрации перехода права к покупателю срок владения прошёл, налога с продажи нет. Срок идёт, как правило, с даты регистрации права собственности одаряемого в реестре недвижимости.

Если продали раньше срока. Доход от продажи облагается налогом. Налоговую базу можно уменьшить на имущественный вычет в 1 миллион рублей либо на документально подтверждённые расходы на приобретение. Для подаренной квартиры расходов на приобретение у одаряемого нет, поэтому обычно применяют вычет в 1 миллион. Если цена продажи ниже 70 процентов кадастровой стоимости, налог считается от кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.

Трёхлетний срок для единственного жилья. Если на дату продажи у вас нет другого жилья (или оно куплено в течение 90 дней до регистрации продажи), срок тоже три года независимо от основания получения.

Подарок от родителей лучше планировать с учётом срока: если вы собираетесь продать квартиру в ближайшие годы, то при отсутствии налога с подарка вы можете получить налог с продажи. В некоторых случаях родителям выгоднее продать квартиру самим, но налоги и риски у такого пути свои.

Дарение долей и частичное дарение

Дарить можно не только квартиру целиком, но и долю. Для налога на доходы это ничего не меняет: между близкими родственниками подарок остаётся без налога. Доля в праве на квартиру регистрируется отдельно, и договор дарения доли также удостоверяется у нотариуса.

Практические особенности:

• Доля в общей квартире несовершеннолетнего. Если вы даруете долю ребёнку, он становится сособственником. Продать впоследствии его долю без разрешения опеки нельзя, и это может затруднить продажу всей квартиры.
• Пошлина. Нотариальная пошлина считается от стоимости доли, а не всей квартиры: при кадастровой стоимости квартиры 10 миллионов рублей и дарении половины базой будет 5 миллионов. Потолок 20 000 рублей может не достигаться.
• Налог на имущество. Одаряемый станет платить налог на имущество физических лиц со своей доли.
• Права остальных сособственников. При дарении доли преимущественного права покупки у них нет, но присутствие нового сособственника меняет порядок пользования квартирой.

Когда дарить родственнику невыгодно или опасно

Освобождение от налога на подарок - не единственный фактор. Иногда выгоднее другой путь.

Если планируется продажа вскоре после дарения. Трёхлетний срок владения идёт с даты регистрации у одаряемого. Если продавать раньше, налог на продажу придётся заплатить, и срок прежних собственников не засчитывается. Для наследства, напротив, срок идёт со дня смерти - в этом отличие от дарения.

Если даритель может передумать. Отменить дарение можно только в исключительных случаях (покушение на жизнь дарителя, умышленное причинение телесных повреждений), но не из-за ссоры. Это нужно понимать до подписания.

Если даритель - человек старшего возраста с возможными проблемами здоровья. Договор могут оспорить наследники. Нотариус при необходимости потребует справки.

Если у одаряемого есть долги. Кредиторы одаряемого могут обратить взыскание на полученную квартиру. Это один из аргументов в пользу завещания или дарения не должнику, а другому члену семьи.

Если родство только по свойству. Зять, невестка, тёща и свёкор для налога чужие люди. Обходные схемы через третьих лиц чреваты признанием сделки притворной, поэтому от них лучше воздержаться и обсудить честные варианты с юристом.

Что проверить перед подписанием

Короткий список вопросов, которые стоит задать нотариусу и себе:

1. Входит ли одаряемый в список близких родственников и можно ли документально подтвердить родство?
2. Сколько составит нотариальная пошлина с учётом скидки для родственников, и какой региональный тариф?
3. Какая госпошлина за регистрацию права на эту квартиру по кадастровой стоимости?
4. Нужны ли согласия супруга, банка или органов опеки?
5. Что с прописанными людьми: кто остаётся и на каких условиях?
6. Планируется ли продажа в ближайшие три года и что с налогом тогда?
7. Нет ли обременений, арестов и споров по квартире?

Все суммы и ставки даны по состоянию на 2026 год и могут быть изменены законом; региональные тарифы нотариусов различаются. Статья - справочный материал о порядке расходов и налогообложения, она не заменяет индивидуальную консультацию юриста или нотариуса.