Как оформить дарственную на квартиру

Дарственную на квартиру оформляют так: даритель и одаряемый приходят к нотариусу с паспортами и документами на квартиру, подписывают договор дарения, нотариус его удостоверяет и подаёт документы на регистрацию в Росреестр, после чего одаряемый получает выписку из реестра недвижимости, подтверждающую, что он стал собственником. Нотариус стал обязательным участником сделки 13 января 2025 года: для любых договоров дарения недвижимости между гражданами, в том числе между близкими родственниками, теперь требуется его удостоверение (изменение статьи 574 Гражданского кодекса внесено Федеральным законом от 13 декабря 2024 года № 459-ФЗ). Старые рассказы о том, что «дарственную можно составить самому и сдать в МФЦ», для сделок между гражданами больше не работают.

Эта статья - про порядок действий и документы. Налоги и расходы в зависимости от степени родства разобраны отдельно, сравнение с завещанием - тоже отдельно. Здесь - как довести сделку от решения до выписки из реестра.

Что такое дарственная и чем она отличается от других сделок

Дарственная - бытовое название договора дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт другой стороне (одаряемому) вещь в собственность (статья 572 Гражданского кодекса). Ключевые признаки:

• безвозмездность: одаряемый ничего не платит. Если в договоре предусмотрена встречная передача вещи или права либо встречное обязательство, это уже не дарение (статья 572, пункт 1); такой договор рискованно считать дарением, и его могут признать притворной сделкой;
• при жизни дарителя: право на квартиру переходит к одаряемому сразу после регистрации, а не после смерти;
• добровольность: никто не может заставить подарить квартиру.

От купли-продажи дарение отличается тем, что денег нет. От завещания - тем, что собственником одаряемый становится немедленно, а завещание действует только после смерти завещателя. От договора ренты с пожизненным содержанием - тем, что одаряемый не принимает на себя обязательств по содержанию дарителя.

Устное обещание подарить квартиру «когда-нибудь» договором не является: закон признаёт договором дарения только такое обещание, в котором ясно выражено намерение совершить дарение в будущем (статья 572, пункт 2), а для недвижимости нужны ещё нотариальная форма и регистрация. Право на квартиру появляется у одаряемого только с регистрации.

Кто может подарить квартиру, а кто нет

Чтобы сделка состоялась и не была оспорена, нужно проверить, имеет ли даритель право на отчуждение.

Собственник-единоличник. Взрослый дееспособный человек, у которого квартира в личной собственности без обременений, дарит её без чьего-либо согласия. Если квартира получена до брака, по наследству или в дар в браке, она личная и согласие супруга не нужно.

Квартира, купленная в браке. Общее имущество супругов. Для дарения общего имущества требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (статья 35 Семейного кодекса), хотя при регистрации права на единоличное имя это иногда упускают. Без согласия сделку можно оспорить в течение года с момента, когда супруг узнал о ней (статья 35, пункт 3).

Квартира в долевой собственности. Дарить можно свою долю. Договор дарения доли и раньше удостоверялся нотариально (статья 42 Закона о регистрации недвижимости), а с 2025 года нотариальная форма требуется для любых дарений недвижимости между гражданами. Преимущественного права покупки у других сособственников при дарении нет.

Квартира несовершеннолетнего или недееспособного. Родители, усыновители, опекуны не вправе дарить имущество подопечного от его имени (статья 575 Гражданского кодекса), а сам несовершеннолетний, как правило, недвижимость дарить не может. Такая квартира может быть продана, но не подарена, и любые сделки с ней проходят через орган опеки и попечительства.

Квартира в ипотеке. Пока квартира в залоге у банка, подарить её можно только с согласия банка-залогодержателя. Без согласия сделка рискованна, а нотариус обычно требует его.

Квартира под арестом или в споре. Если на квартиру наложен арест или запрет на регистрационные действия (например, по долгам), зарегистрировать дарение не удастся.

Недееспособность и состояние здоровья. Если даритель в момент подписания не мог понимать значение своих действий, сделка может быть признана недействительной (статья 177 Гражданского кодекса). Это типичный повод для споров с наследниками: нотариус при подозрениях может отложить сделку и запросить справки.

Кому можно подарить, а кому нельзя

Подарить квартиру можно практически любому человеку: ребёнку, супругу, внуку, другу, постороннему. Закон не требует родства. Но налоговые и некоторые другие последствия зависят от родства: между близкими родственниками подарок не облагается налогом на доходы, а между посторонними одаряемый платит налог. Об этом - отдельная статья о налоге и расходах при дарении между родственниками.

Есть запреты и ограничения (статья 575 Гражданского кодекса):

• нельзя дарить от имени малолетних и недееспособных людей их законными представителями;
• работникам медицинских, образовательных и социальных организаций нельзя дарить имущество от пациентов и воспитанников этих организаций, кроме обычных подарков невысокой стоимости;
• нельзя дарить государственным служащим и лицам на государственных и муниципальных должностях в связи с их должностью, кроме обычных подарков.

Если одаряемый - несовершеннолетний, договор подписывают родители или опекуны от его имени, и такая сделка допускается. Если с даром не связаны обязанности для ребёнка, принять его можно без особого разрешения опеки; если обязанности есть (например, обязательство содержать дарителя), вопрос нужно согласовывать заранее.

Пошаговая инструкция

Шаг 1. Решите вопрос со структурой сделки. Выясните, кому принадлежит квартира, есть ли обременения, сколько собственников и кто прописан. На этом этапе полезно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая показывает собственников, обременения, аресты.

Шаг 2. Определите нотариуса. Договор дарения недвижимости удостоверяет нотариус. Нотариус выбирается свободно (по месту нахождения квартиры или любого другого места). Позвоните и узнайте, какие документы нужны и сколько стоит услуга; многие нотариусы называют ориентировочную стоимость заранее.

Шаг 3. Подготовьте документы. Стандартный набор:

• паспорта дарителя и одаряемого (для ребёнка - свидетельство о рождении или паспорт и документы законного представителя);
• документ, на основании которого даритель владеет квартирой: договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство;
• выписка из ЕГРН (если нет - нотариус запросит сам);
• технический план или поэтажный план и экспликация (по требованию нотариуса);
• согласие супруга дарителя в нотариальной форме, если квартира нажита в браке (иногда нотариус удостоверяет согласие сразу в день сделки);
• согласие банка, если квартира в ипотеке;
• разрешение органа опеки, если участвует несовершеннолетний собственник или недееспособный человек;
• справка о зарегистрированных в квартире лицах - полезна, чтобы знать, кто остаётся прописанным;
• реквизиты для оплаты.

Шаг 4. Составьте проект договора. Нотариус составит его сам или проверит ваш проект. В договоре должно быть: стороны, предмет (адрес, площадь, кадастровый номер, этаж), указание на безвозмездность, основание права дарителя, сведения о зарегистрированных лицах, права и обязанности сторон, порядок передачи, ответственность. Договор может предусматривать пожизненное право проживания дарителя в квартире, но такие условия надо согласовать с нотариусом и закрепить письменно.

Шаг 5. Подпишите договор у нотариуса. Обе стороны приходят лично (либо один через представителя по нотариальной доверенности с правом дарения конкретной квартиры). Нотариус проверяет личность, дееспособность, добровольность, разъясняет последствия сделки и удостоверяет договор.

Шаг 6. Регистрация перехода права. Подачей документов в Росреестр занимается нотариус, который удостоверил договор: чаще всего он сам направляет заявление в электронном виде, если вы не возражаете. Стороны вправе подать заявление и сами через МФЦ, но удобнее поручить это нотариусу. Государственная пошлина за регистрацию уплачивается одаряемым. Справочные издания и КонсультантПлюс называют для квартиры, у которой кадастровая стоимость не выше 20 миллионов рублей или вовсе не определена, сумму в 4 000 рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса); дорогие объекты обходятся дороже, поэтому итог сверьте с калькулятором Росреестра.

Шаг 7. Получите выписку из ЕГРН. После регистрации одаряемый становится собственником. Подтверждением служит выписка из реестра; бумажных свидетельств о регистрации права давно не выдают. По общему правилу срок регистрации - до 7 рабочих дней при подаче в орган регистрации и до 9 при подаче через МФЦ (статья 16 Закона о регистрации недвижимости); для документов, удостоверенных нотариусом, срок короче, а при электронной подаче нотариусом регистрация может проходить за считаные рабочие дни. Точный срок нотариус называет при подаче.

Шаг 8. Передайте ключи и документы, заберите вещи. Фактически передача квартиры происходит с момента регистрации. Хорошо подписать акт приёма-передачи или внести соответствующую оговорку в договор.

Сколько стоит оформить дарственную

Расходы складываются из нескольких частей.

Нотариальная пошлина. Нотариальные действия облагаются пошлиной по статье 333.24 Налогового кодекса. По информации справочных изданий на октябрь 2026 года, за удостоверение договора дарения недвижимости сбор считают так: 0,5 процента кадастровой стоимости с нижней границей 300 рублей и верхней 20 000 рублей. Если стороны - члены семьи или близкие родственники, сбор снижается на 50 процентов (статья 333.38). Точный расчёт делает нотариус по вашим документам.

Региональный тариф нотариуса за правовую и техническую работу. Устанавливается нотариальной палатой региона, например, в разных регионах это единицы тысяч рублей. Скидка для родственников на него не распространяется.

Госпошлина за регистрацию права - около 4 000 рублей для типичной квартиры (см. выше), платит одаряемый. Льгот для близких родственников по этой пошлине нет.

Расходы на документы: выписки из ЕГРН, технический план, справки, согласия, переводы документов. Это обычно небольшие суммы, но их стоит предусмотреть.

Итого типичная дарственная на квартиру между родственниками обходится в десятки тысяч рублей, а между чужими людьми или для дорогих квартир дороже. Налог одаряемому-родственнику не начисляется, но для остальных получателей он возможен.

Что происходит с прописанными в квартире людьми

Дарение не прекращает права пользования квартирой автоматически у людей, которые в ней зарегистрированы. Прописка (регистрация по месту жительства) связана с правом пользования, но не с правом собственности.

• Прежний собственник (даритель). Если даритель остаётся прописанным, он сохраняет право проживания, пока не выпишется сам или пока право пользования не прекратит суд. Часто дарение сопровождается соглашением, что даритель может жить в квартире пожизненно.
• Члены семьи прежнего собственника. Переход права собственности к другому лицу является основанием для прекращения их права пользования, если иное не установлено законом (статья 292, пункт 2 Гражданского кодекса). Но на практике прекратить регистрацию без согласия человека можно только через суд или по его заявлению.
• Несовершеннолетние дети дарителя. Их права пользования защищены, и снять ребёнка с регистрации по месту жительства без нового места регистрации нельзя.

Поэтому перед дарением лучше договориться, кто и когда выпишется, и закрепить договорённость в договоре. Как выписаться - тема отдельной статьи.

Риски и частые ошибки

Договор можно оспорить. Основания: недееспособность дарителя в момент сделки, обман, заблуждение, давление, нарушение формы, отсутствие согласия супруга, притворность (когда дарение прикрывало продажу или сделку с рентой). Иск об оспоримой сделке можно подать в течение года с того дня, как стало известно об обстоятельствах, а ничтожную сделку оспаривают в течение трёх лет (статья 181 Гражданского кодекса). Чем моложе и здоровее даритель, чем прозрачнее обстоятельства и чем лучше задокументирована его воля, тем сложнее оспорить сделку.

Дарение можно отменить в ограниченных случаях. Даритель вправе отменить дарение только если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (статья 578 Гражданского кодекса). Это исключительные случаи, поэтому нельзя рассчитывать, что «подарю - и заберу, если поссоримся».

Наследники дарителя иногда оспаривают дарственную. После смерти дарителя наследники могут оспорить сделку, указывая на состояние здоровья, давление на пожилого человека, нарушение прав на обязательную долю. Обязательная доля прямо в дарственных не учитывается, но суды рассматривают спор о мнимости и притворности.

Налоговые последствия при последующей продаже. Одаряемый, получивший квартиру от близкого родственника, освобождается от налога при продаже после трёх лет владения (статья 217.1 Налогового кодекса), а получивший от постороннего - после пяти лет, если не применяются другие исключения.

Не передали ключи и не вселили человека. Для регистрации права это не обязательно, но фактическая передача нужна, чтобы избежать споров о том, кто владеет.

Нет документа об оплате пошлины или он оформлен неверно. Без пошлины Росреестр вернёт заявление. Следите за реквизитами и сроками.

Оформили «договор купли-продажи за рубль». Так делают, чтобы не идти к нотариусу или сэкономить на налогах, но такая сделка может быть признана притворной, а у покупателя возникнут налоговые риски. Если вы дарите, оформляйте дарение.

Эта статья - справочный обзор на 2026 год, а не индивидуальная юридическая консультация. Условия сделки, суммы пошлин и тарифов, а также региональные особенности лучше уточнять у нотариуса, который будет удостоверять договор, и по официальным калькуляторам Росреестра и Федеральной нотариальной палаты.