Договор аренды квартиры между физлицами

Договор аренды квартиры между физическими лицами по Гражданскому кодексу называется договором найма жилого помещения. Он заключается письменно, и в нём стоит прописать: кто и с кем заключает договор, какая именно квартира сдаётся, на какой срок, сколько платит наниматель и когда, кто платит за коммунальные услуги, кто и сколько человек вправе жить, в каком состоянии квартира передана, кто делает ремонт, когда и как стороны могут расторгнуть договор и что происходит с залогом. Без этих условий договор формально действует, но спорные ситуации придётся решать по общим нормам закона, которые не всегда устраивают обе стороны.

Дальше: чем «аренда» отличается от «найма» в законе, как проверить собственника и квартиру до подписания, какие условия считаются обязательными, а какие просто полезны, чем краткосрочный договор отличается от долгосрочного, как оформить акт приёма-передачи, что делать с залогом и налогами. Как расторгнуть уже заключённый договор, разобрано в отдельной статье, здесь только условия, которые лучше предусмотреть заранее.

Найм или аренда: какие нормы применяются

В обычной речи говорят «аренда квартиры», но в Гражданском кодексе есть две разные главы. Аренда (глава 34) касается имущества в целом, например нежилых помещений, оборудования, земли. Наём жилого помещения (глава 35, статьи 671-688) - специальный договор для жилья, и именно его правила применяются, когда физическое лицо сдаёт квартиру другому физическому лицу для проживания. Нормы об аренде применяются к найму жилья лишь там, где глава 35 не устанавливает иного.

Различие практическое. Например, договор найма жилого помещения не вправе заключать на срок, превышающий пять лет, и если срок в договоре не указан, он считается заключённым на пять лет (статья 683). Плата по найму одной стороной в одностороннем порядке изменяться не может, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 682). А наниматель по умолчанию отвечает за коммунальные платежи, если договор не распределяет их иначе (статья 678).

Если же вы сдаёте квартиру не для проживания, а под офис, нормы главы 35 применяться не будут, а договор станет арендой нежилого использования с другими правилами и налоговым режимом. Договор найма жилья нельзя использовать для бизнеса - использовать помещение допускается только для проживания.

Кто стороны договора и что проверить до подписания

Сторон двое: наймодатель (обычно собственник) и наниматель. Ошибки случаются чаще всего именно здесь, и ущерб от них серьёзнее, чем от неточностей в тексте.

Проверка наймодателя. Сдавать квартиру вправе собственник или лицо, которое действует по его доверенности. Попросите паспорт и выписку из ЕГРН: её можно заказать через сайт Росреестра, она показывает собственников, долю, обременения и ограничения. Совпадение ФИО в паспорте и выписке обязательно. Если собственников несколько, договор подписывают все либо один из них по нотариальной доверенности. Если квартира в совместной собственности супругов, для краткосрочного найма (до года) нотариальное согласие, как правило, не требуется, но спокойнее получить письменное согласие супруга.

Доверенность. Если сдаёт не собственник, проверьте доверенность: срок, полномочия на сдачу в наём, подпись нотариуса. Устная договорённость или бумага без нотариального удостоверения - плохой знак.

Несовершеннолетние и недееспособные собственники. Сдавать жильё, принадлежащее ребёнку, может родитель, но в части случаев нужно разрешение органов опеки. Если вы видите, что собственник ребёнок, уточните основания и документы.

Квартира в залоге и под арестом. Выписка из ЕГРН покажет обременения: ипотеку, арест, запреты. Сдача заложенной квартиры без согласия банка может нарушать условия кредита, а значит договор найма может оказаться в риске. Это не делает сделку недействительной автоматически, но риск расторжения и споров возрастает.

Что видит наниматель в квартире. Спросите, кто сейчас зарегистрирован. Если в квартире прописаны посторонние люди, вы не сможете распоряжаться жильём полностью.

Проверка нанимателя. Наймодатель вправе потребовать паспорт, сведения о работе и составе жильцов. Закон не запрещает оформлять копию паспорта, но передавать персональные данные другим лицам нельзя без согласия.

Обязательные условия: что должно быть в тексте

Закон не содержит исчерпывающего списка, но договор найма жилья считается заключённым, если в нём определён предмет. На практике в текст включают следующее.

1. Стороны и реквизиты. ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, контакты. Данные должны совпадать с документами.
2. Предмет договора. Адрес квартиры, этаж, площадь, кадастровый номер (из выписки ЕГРН), цель - проживание. Указывать мебель и технику лучше в приложении.
3. Срок. Дата начала и окончания. Помните о пределе в пять лет и о том, что срок до года считается краткосрочным.
4. Размер платы и порядок расчётов. Сумма в рублях, срок оплаты (например, до 5 числа каждого месяца), способ оплаты (перевод на карту или наличными с распиской). Если срок оплаты в договоре не указан, закон предполагает ежемесячную оплату.
5. Коммунальные платежи. Кто платит: наниматель по счётчикам и по квитанциям либо они включены в арендную плату. Если ничего не написано, по умолчанию платит наниматель (статья 678).
6. Состав проживающих. Кто будет жить: наниматель и члены его семьи. Закон допускает вселение граждан и других лиц, но для этого нужно согласие наймодателя в предусмотренном порядке. Лучше сразу перечислить всех проживающих в договоре и запретить вселение посторонних без письменного согласия.
7. Права и обязанности сторон. Обязанности по сохранности имущества, ремонту, допуску для осмотра.
8. Ответственность. Неустойка за просрочку платежа и за порчу имущества.
9. Основания и порядок расторжения. Срок предупреждения, форма уведомления, последствия.
10. Подписи сторон. Обе стороны подписывают каждую страницу, если договор из нескольких листов.

Для приложений заранее подготовьте: акт приёма-передачи с описью имущества и показаниями счётчиков, перечень мебели и техники, копии документов собственника.

Срок договора: краткосрочный и долгосрочный

Срок - одно из главных условий, потому что от него зависят права сторон.

Краткосрочный договор (до одного года). Для таких договоров закон устанавливает упрощённый режим. Согласно пункту 2 статьи 683 Гражданского кодекса, к краткосрочному найму, если договором не предусмотрено иное, не применяются, в частности, правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (статья 684), о замене нанимателя и некоторые другие положения. Иными словами, по истечении срока наймодатель не обязан продлевать договор, а наниматель не может требовать продления.

Долгосрочный договор (год и более). Здесь действует более защищающая нанимателя конструкция. Статья 684 даёт ему преимущественное право на заключение договора на новый срок, если он добросовестно исполнял обязанности и наймодатель не уведомил его за три месяца до окончания срока об отказе от продления. Кроме того, по статье 674 Гражданского кодекса обременение права собственности, возникающее из договора найма на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. На практике многие собственники и наниматели заключают договоры на срок меньше года именно чтобы избежать регистрации и ограничений, и тогда продление оформляют новым договором. Выбор зависит от целей: если вы хотите стабильности, берите долгий срок и регистрацию, а если гибкости - короткий.

Что произойдёт, если срок не указан. Договор считается заключённым на пять лет. Для наймодателя это неожиданность: он может полагать, что договор бессрочный и его можно расторгнуть в любой момент, а закон иначе.

Продление. Если срок договора истёк, а наниматель остался в квартире, у сторон возникает спор о том, действует ли договор дальше. Чтобы его не было, в договоре прямо запишите, продлевается ли он автоматически и как стороны уведомляют друг друга о нежелании продлевать.

Плата, залог и коммунальные платежи

Размер платы. Определяется свободно, если закон не устанавливает максимума. Уменьшить или увеличить её в одностороннем порядке нельзя, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (статья 682). Поэтому, если вы допускаете индексацию, пропишите механизм: например, повышение не чаще одного раза в год на оговорённый процент с предупреждением за установленный срок. Ссылаться на «рыночные цены» в споре бесполезно, если условие в договоре не записано.

Срок и порядок оплаты. Если ничего не записано, плата вносится ежемесячно. Рекомендуется указать конкретный день и способ оплаты, а также что считается моментом платежа (зачисление на счёт или списание).

Подтверждение платежей. Перевод на карту оставляет след, и для споров этого достаточно. Расписки при передаче наличных обязательны, иначе доказать оплату трудно.

Обеспечительный платёж (залог). Закон не регулирует эту часть именно для найма жилья, но Гражданский кодекс допускает обеспечительный платёж в целом, и в практике он используется почти везде. Чтобы не получить спор, запишите: сумму, на что она может быть использована (долги по оплате, ущерб имуществу, неоплаченные коммунальные услуги), срок возврата после выезда (обычно несколько дней после приёмки квартиры) и порядок удержаний (с актом и расчётом). Залог не равен предоплате за последний месяц: уточните, зачитывается он в счёт платы или возвращается.

Коммунальные платежи. Распределение в договоре должно быть точным. Например: электричество и вода - по счётчикам, отопление и содержание дома входят в арендную плату, интернет - за счёт нанимателя. Укажите, в какой срок стороны передают показания и квитанции, и что делать при задолженности, оставшейся до заселения: её платит наймодатель.

Мебель и техника. Если вы сдаёте с мебелью, составьте опись и укажите, кто отвечает за естественный износ и поломку. Различайте износ (нормальный, без ответственности нанимателя) и повреждение (по вине нанимателя или проживающих).

Состояние квартиры, ремонт и осмотры

Акт приёма-передачи. Самая недооценённая часть. В акт включают: перечень мебели, техники, сантехники, ключей, показания счётчиков, дефекты (трещины, пятна, сколы), состояние стен и полов. Лучше приложить фотографии и подписать обеими сторонами. При выезде составляется второй акт или отметка в первом. Без акта вернуть залог или взыскать ущерб сложно: нечем подтвердить, в каком состоянии квартира была передана.

Текущий и капитальный ремонт. Статья 681 Гражданского кодекса распределяет бремя так: капитальный ремонт лежит на наймодателе, текущий - на нанимателе, если договор не предусматривает иного. Не оставляйте это на усмотрение сторон: пропишите, что относится к текущему (мелкая замена, покраска, замки), и что требует согласия наймодателя (перепланировка, смена сантехники, сверление несущих стен).

Аварии и ремонт по вине третьих лиц. Протечка от соседей или поломка водонагревателя - вопросы, о которых полезно договориться заранее. Условие: наниматель немедленно сообщает наймодателю, а тот обязан устранить неисправность в разумный срок.

Осмотры наймодателем. Квартира - место проживания нанимателя, и посещение без его согласия нарушает неприкосновенность жилища, гарантированную Конституцией. Поэтому условие об осмотрах лучше прописать явно: не чаще одного раза в месяц, с предупреждением за сутки, в удобное время. Тогда наймодатель имеет право на проверку, а наниматель - на покой.

Перепланировка и переоборудование. Без письменного согласия наймодателя запрещены. Это защищает собственника от самоуправства и штрафов за самовольную перепланировку.

Кто может жить, животные и прочие ограничения

Количество жильцов. Закон разрешает проживание нанимателя и членов его семьи. Любое другое вселение, в том числе временных жильцов, требует согласия наймодателя, и договор может установить лимит.

Дети и животные. Эти условия ограничиваются договором. Запретить детей можно, но спорно: ограничения должны быть разумными. С животными проще, если оговорить заранее залог за возможный ущерб, чистку, лимиты по количеству и породе.

Курение, шум, вечеринки. Условия допустимы, пока не нарушают закон. Правила о тишине устанавливаются законами субъектов РФ, и наниматель обязан их соблюдать независимо от договора. Если наниматель систематически нарушает права соседей, наймодатель вправе потребовать расторжения через суд после предупреждения, на это прямо указывает статья 687 Гражданского кодекса.

Использование не по назначению. Если квартиру используют под хостел, склад, студию, нарушается условие о проживании, и это основание для расторжения договора по суду.

Поднаём и переуступка. Без согласия наймодателя наниматель не вправе пересдавать квартиру другому лицу. Пропишите запрет явно, иначе вы можете получить цепочку незнакомых жильцов.

Регистрация, налоги и расходы

Временная регистрация нанимателя. Если наниматель собирается жить в другом регионе больше 90 дней, ему понадобится регистрация по месту пребывания. Для этого необходимо согласие собственника. Лучше записать в договоре, что наймодатель обязуется дать согласие, и в какой срок. Если у наймодателя нет такого намерения, наниматель должен узнать об этом до подписания.

Налог с дохода наймодателя. Доход от сдачи квартиры облагается налогом. Собственник вправе платить налог на доходы физических лиц с подачей декларации либо перейти на налог на профессиональный доход (самозанятость), если подходит под условия. Ставки и порядок меняются, поэтому актуальные данные берите на сайте Федеральной налоговой службы. Налоговая получает сведения и из других источников, в том числе от нанимателей, поэтому скрывать доход рискованно.

Нужно ли нотариальное удостоверение. Для найма жилого помещения нотариус не обязателен. Подпись нотариуса пригодится при особой форме согласий, доверенностей или если вы хотите дополнительную защиту.

Что остаётся за пределами договора. Коммунальные платежи за капитальный ремонт, взносы и налог на имущество платит собственник, независимо от условий найма.

Типичные ошибки и короткий чек-лист

Что чаще всего приводит к спорам:

• договор не подписан, а условия «договорились на словах»; тогда доказать размер платы, срок и залог трудно, а свидетельские показания в суде по такой сделке ограничены;
• нет акта приёма-передачи, и при выезде невозможно определить, кто повредил мебель;
• договор не говорит про коммунальные платежи, и в конце срока выясняется задолженность, о которой никто не знал;
• залог не имеет оснований удержания, и наймодатель его не возвращает «из-за ремонта»;
• срок договора не указан, и стороны по-разному понимают, когда договор заканчивается;
• нет условия об уведомлении о расторжении, поэтому стороны расходятся без предупреждения;
• плату повышают в одностороннем порядке, хотя это не предусмотрено договором.

Короткий чек-лист для проверки текста перед подписанием:

1. Совпадают ли данные сторон с паспортами и выпиской из ЕГРН?
2. Указан ли точный адрес и кадастровый номер?
3. Определён ли срок, и нужна ли регистрация при сроке от года?
4. Прописаны ли размер и способ оплаты, индексация и последствия просрочки?
5. Распределены ли коммунальные платежи, ремонт и аварии?
6. Составлен ли акт приёма-передачи с описью и фото?
7. Определены ли залог, основания и срок его возврата?
8. Названы ли проживающие, права на гостей и животных?
9. Указаны ли права осмотра и уведомления?
10. Прописан ли порядок расторжения, срок предупреждения и способ уведомления?

Это справка о правилах, а не индивидуальная консультация. Нормы Гражданского кодекса о найме жилья меняются редко, но налоговые и регистрационные правила обновляются часто, поэтому перед подписанием проверяйте актуальную редакцию на consultant.ru или garant.ru, а в сложных случаях (залог, несколько собственников, сдача заложенной квартиры, долгий срок) посоветуйтесь с юристом.